家を「貸す」知識

自宅を転勤などで短期間貸したいといったケースについてもある程度の知識が必要です。安全に活用するためにも「貸す」に関してのチェックポイントがあります。

転勤などで自宅を期限付きで貸さなければならない場合もあります。こうしたケースでは、仲介業者に依頼して「定期借家制度」で賃借人を斡旋（仲介）してもらうことになります。ここで重要なことは、転勤の間だけの賃貸ですので、期限を確実に守ってもらう契約内容にしなければなりません。詳しくは後記「定期貸家制度について」をご覧下さい。また、賃借人の募集という仲介業務と併せて、家賃の集金といった管理業務を業者に委託したほうがスムーズにいく場合が多いようです。
　家賃収入は不動産所得になりますので、賃貸収入から必要経費を差し引いてプラスなら他の所得と合算して課税対象になりますし、マイナスなら税金が戻ってきます。

自宅を期限付き賃貸に出す場合、住宅金融公庫、年金などの公的住宅ローンはどうなるかの問題がありますが、転勤などのケースでは救済措置があり、会社からの転勤証明書を提出すれば、融資はそのまま継続されます。

「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」が、平成12年3月1日より施行されています。これにより、いわゆる定期借家権制度がスタートをしています。定期借家権は、貸主と借主の合意により、契約方法、建物の賃貸借期限等、自由に契約できる制度です。
　この定期借家権を利用して、部屋を借りる・貸す場合は、宅建業者に詳しく内容の説明を聞くとともに、トラブルを避けるためにも、必ず宅建業者を介して契約を締結されることをお勧めします。
なお、定期借家権と従来型の借家契約との比較表を参考までに下記に掲載します。

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契約方法

（1）「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを契約書とは別に、あらかじめ書面を交付して説明しなければならない
（2）更新がない旨を明記した公正証書等の書面による契約に限る

書面でも口頭でも可

更新の有無

期間満了により終了し、更新はない

正当事由がない限り更新

建物の賃貸借期間の上限

無制限（但し、契約期間は定める必要あり）

2000年3月1日より前の契約…20年
2000年3月1日以後の契約…無制限

期間を1年未満とする建物の賃貸借の効力

期間を半年にするなど、1年未満の契約も有効

期間の定めのない賃貸借とみなされる

建物の借賃の増減に関する特約の効力

借賃の増減は特約の定めに従う

特約にかかわらず、当事者は、借賃の額の増減を請求できる。ただし、一定の期間賃料を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

中途解約の可否

（1）床面積200m²未満の居住用建物で、やむを得ない事情により、生活の本拠として使用することが困難となった借家人からは、特約がなくても法律により途中解約ができる
（2）（1）以外の場合は途中解約に関する特約があればその定めに従う

中途解約に関する特約があれば、その定めに従う